Reparaciones
Request for Repairs (English/Español)
Mire este volante de BASTA y TRLA para conocer su derecho a obtener reparaciones durante COVID-19 (en español).
Antes de solicitar reparaciones
Asegúrese de estar al corriente con el pago de su renta y también en cumplimiento con cualquier otro requisito del contrato. No puede retener (no pagar) su renta aunque el propietario no haya reparado algo que necesite arreglo. Suspender el pago de su renta en Texas probablemente resultará en su desalojo.
Entregue una notificación al propietario por escrito sobre el problema o problemas, y guarde una copia.
Siga siempre el procedimiento del propietario para solicitar reparaciones; ya sea un sistema de órdenes de trabajo, un portal en internet, un informe en persona, un mensaje de texto, un correo electrónico o una llamada telefónica. Pero si el propietario no repara una condición que afecta su salud y seguridad, la ley requiere que el inquilino le entregue una notificación escrita al propietario antes de que pueda recurrir a medidas judiciales.
La notificación escrita debe incluir la fecha, la clase de problema, y su nombre y dirección. Puede usar el formulario de notificación a continuación. Puede entregarle la notificación en persona al gerente u otra persona que reciba su pago de la renta, pero mandar la notificación por correo certificado con acuse de recibo es la mejor opción por dos razones: (1) tendrá una prueba de que el propietario recibió su notificación; y (2) de acuerdo a los estatutos de reparaciones, no necesita mandar más de una notificación al propietario sobre el problema si se envía por correo certificado. Vea la Sección 92.056(b)(3) del Código de Propiedad. Para asegurar sus derechos según la ley, si entrega la notificación escrita en persona o por correo normal, debe mandarle al propietario dos notificaciones y darle tiempo para arreglar el problema.
Para más detalles sobre esto, mire este video de Texas Tenants Union.
Notificación al propietario solicitando una reparación
Esta notificación informa al propietario que hay un problema que necesita arreglo. No tiene que darle al propietario más de una notificación sobre el problema, si se envía por correo certificado con acuse de recibo para usar los recursos legales brindados por el Código de Propiedad de Texas. Asegúrese de estar al corriente con el pago de su renta cuando envíe la notificación.
Si prefiere notificar en persona o por correo normal debe enviarle al propietario dos notificaciones acerca del problema para usar los recursos legales autorizados por el Código de Propiedad de Texas. No envíe ambas notificaciones al mismo tiempo; espere un tiempo razonable (generalmente siete días) entre las dos.
Puede consultar esta lista de Building and Strengthening Tenant Action (BASTA) para enumerar las condiciones que estén afectando su salud y seguridad.
¿Necesita ayuda para completarlo? Puede usar este tutorial:
Here's an interactive tutorial
Tiene que esperar un «plazo razonable» antes de tomar medidas legales
Los estatutos (leyes) en cuanto a reparaciones dicen que un plazo razonable es de siete días. Pero realmente depende de su situación. Es posible que no sea «razonable» esperar siete días. Vea la Sección 92.056(d) del Código de Propiedad. Si las reparaciones que realice el propietario no son suficientes, tome fotografías para que pueda usarlas como evidencia en el futuro.
Los desastres naturales son una excepción a los estatutos de reparaciones
Si su vivienda es dañada por un incendio o clima fuera de lo común (granizo, tornado, huracán) el propietario no tiene que realizar ninguna reparación hasta que haya recibido el dinero del seguro, si es que la unidad de alquiler está asegurada contra estos daños. Esta excepción sólo se aplica a los estatutos de reparaciones como se describe más adelante. Aun así, usted podría alegar que el propietario no está cumpliendo con el contrato de alquiler o que el propietario está violando una ordenanza municipal sin importar si la empresa aseguradora ha pagado o no. Si recibe presión, el propietario podría permitirle cambiarse a otra unidad de alquiler disponible sin cobrar tarifas adicionales, depósitos ni rentas más altas.
Hay tres fuentes de ley que se aplican a problemas de reparación
Contrato de alquiler
La mayoría de los contratos de alquiler explican las obligaciones del propietario en cuanto a reparaciones, y qué debe hacer el inquilino para solicitarlas. Un formulario de contrato de alquiler que muchos propietarios usan, de Texas Apartment Association (TAA), tal vez diga algo como: «Mantendremos la vivienda en buen estado y pagaremos por reparaciones y mantenimiento.» Si tu contrato dice algo así, puedes usar esta provisión para afirmar que el propietario debe arreglar lavaplatos, grifos goteantes y otros problemas más serios.
Estatutos de reparación
Según la ley de Texas, sin importar lo que diga el contrato de alquiler, el propietario debe reparar problemas que afecten la salud física o la seguridad de un inquilino normal y que no hayan sido causados por el inquilino, ocupante, o invitado. Si el problema surgió por el uso normal de la propiedad por el inquilino, ocupante o invitado, el propietario sigue siendo responsable de la reparación. Por ejemplo, las goteras en las tuberías, los roedores, un aire acondicionado sin funcionar en temperaturas muy altas, fugas en el drenaje, puertas de vidrio rotas o techos en mal estado; todo esto afecta la salud y la seguridad. Aunque un triturador de basura que no funciona o un grifo que gotea pueden ser inconvenientes, probablemente no afectan la salud o seguridad de manera material.
Ordenanzas municipales
Muchas ciudades tienen estándares mínimos de vivienda que un propietario debe cumplir. Por ejemplo, muchas ciudades requieren agua caliente en la cocina y baño de toda vivienda, y debe alcanzar una temperatura mínima. Inquiera al personal de su ciudad para determinar si hay una ordenanza que pueda ayudar con su problema. Aquí hay enlaces a las ordenanzas de muchas ciudades de Texas: (insert links here of ordinances by cities)
¿Qué opciones tengo si el propietario no arregla el problema y di suficiente aviso para que reparara una condición que afecta mi salud o seguridad?
ADVERTENCIA: No intente utilizar ninguna de estas opciones antes de leer cuidadosamente acerca de todas. Si usted finaliza su contrato de alquiler sin seguir el proceso adecuado o aplica deducciones al pago de su renta, puede volverse vulnerable ante una acción judicial o desalojo.
Opción #1: Tolerarlo hasta que venza el contrato.
Opción #2: Arreglar el problema usted mismo, pero sólo una vez que el propietario lo haya autorizado por escrito y esté claro quién va a pagar por la reparación.
Opción #3: Llamar al inspector de código local.
Algunas ciudades tienen muy pocos inspectores de código, y puede ser difícil conseguir que uno se presente a inspeccionar el problema. Si tiene dificultad para obtener ayuda de su inspector local, póngase en contacto con su representante electo en el concejo de la ciudad para llamar atención a su situación. Siempre es prudente registrar su queja por escrito y guardar una copia, que le brindará un poco de protección contra las represalias.
Opción #4: Demande a su arrendador para obtener pago por daños y una orden que obligue al propietario a arreglar el problema (Ver 92.056(e)(4) y 92.0563(a) del Código de Propiedad de Texas).
Frecuentemente, una demanda es la solución más rápida y efectiva. Usted puede demandar al propietario en el tribunal de justicia por una orden de reparación y daños sin necesidad de un abogado. El Reglamento de Procedimientos Civiles de Texas, 509.1 - 509.09, contiene las reglas en torno a las demandas por reparación en el tribunal de justicia.
Si elige demandar al propietario por no reparar una situación (después de haber dado aviso adecuado) que afecta su salud o seguridad, el tribunal puede: (1) ordenar al propietario que repare el problema; (2) reducir su renta a partir de la fecha de su primer aviso escrito; (3) indicar al propietario que le pague una sanción civil de un mes de renta más $500; y (4) adjudicarle a usted el monto de sus daños reales, gastos judiciales y cualquier honorario de abogado.
Según la Regla 509.3(b) del Reglamento de Procedimientos Civiles de Texas, el juicio debe llevarse a cabo en el tribunal de justicia entre 10 y 21 días después de que se presente la solicitud de demanda.
Si quiere levantar una demanda, asegúrese de leer el reglamento y nuestros consejos acerca de cómo demandar a su arrendador. Si entabla una demanda y el tribunal emite una sentencia en su contra, la corte puede adjudicarle al arrendador los honorarios de su abogado (usted le debería dinero), si el contrato permite que la parte ganadora en cualquier litigio puede recuperar sus costos por medio de un pago de la otra parte.
Durante la demanda debe seguir pagando la renta y seguir todas las otras condiciones del contrato de alquiler (incluyendo las reglas de la casa). A veces sólo presentar una demanda basta para que el propietario sepa que existe un problema serio. Los gastos judiciales son bajos en el tribunal de justicia (menos de $100) y pueden ser perdonados si usted tiene ingresos muy bajos. Vea Demande a su arrendador para más información.
A continuación hay un formulario para reparación y arreglo ofrecido por Texas Rio Grande Legal Aid que puede completar y llevar a su tribunal de paz local.
¿Qué riesgos existen? Puede perder y volverse responsable de pagar el honorario del abogado del propietario si el propietario contrata a un abogado. También es posible que el propietario tome represalias contra usted e intente desalojarle o subir la renta. Tomar represalias es ilegal, pero aun así tendría que lidiar con este problema; considere eso antes de entablar una demanda. Vea represalias para más información.
Opción #5: Finalizar el contrato (Ver 92.056(e)(1) del Código de Propiedad de Texas).
De acuerdo a los estatutos de reparación usted puede finalizar su contrato, tras dar aviso adecuado, si el propietario no realiza reparaciones de un problema que afecta tu salud y seguridad, pero no recomendamos esta opción. Muchos propietarios alegarán que el inquilino no tiene derecho legal a finalizar el contrato porque el problema no afecta su salud o seguridad o porque el propietario ha hecho esfuerzos razonables por repararlo. Así, el propietario reportará a agencias de información de crédito que el inquilino violó el contrato y debe renta.
Si usted decide terminar el contrato, dígale a su arrendador que lo está terminando con una notificación escrita que diga todo lo siguiente:
«Las condiciones de esta unidad afectan materialmente la salud física o la seguridad de un inquilino ordinario.»
«Envié una solicitud de reparaciones escrita por correo certificado con acuse de recibo.» O, «Envié dos solicitudes escritas personalmente o por correo normal.»
«Estaba al corriente con mis pagos de la renta cuando envié la notificación/notificaciones.»
«Se le dio a usted, arrendador, un plazo razonable para reparar o arreglar la situación.»
«No reparó el problema con diligencia.»
«Estoy finalizando el contrato de alquiler a partir de [fecha]; desocuparé la unidad ese día y devolveré la llave de la siguiente manera...»
«Mi dirección de envío para el reembolso de mi depósito de garantía es: [dirección].»
Los puntos anteriores del 1 al 6 deben ser ciertos para usted; de no serlo, no puede finalizar su contrato en concordancia con las leyes de Texas (estatutos de reparación). Puede entregar la notificación al propietario en persona o enviarla por correo normal, pero también debería enviarla por correo certificado con acuse de recibo. Guarde una copia para usted mismo. Además, guarde una copia del recibo postal y las notificaciones que mandó solicitando reparaciones. También debería tomar fotografías de las condiciones que el propietario no arregló y fotografías de la unidad después de que usted la haya limpiado y desocupado.
Los estatutos de reparación (específicamente la Sección 92.056(f) del Código de Propiedad) dicen que si finaliza su contrato de manera adecuada usted es:
(1) acreedor a un reembolso prorrateado de la renta a partir de la fecha de finalización o la fecha en usted desocupe la unidad, la que ocurra después;
(2) tiene derecho a descontar el monto de su depósito de garantía de la renta sin necesidad de una demanda, o a obtener un reembolso de su depósito de garantía, según la ley;
(3) no acreedor a los recursos judiciales (Opción #4) o los otros recursos de reparación y deducción (Opción #6) otorgados por los estatutos de reparación.
La razón por la cual todo esto es teórico es porque no sabemos de ningún caso donde un inquilino haya finalizado su contrato exitosamente por un problema de reparación sin tener que enfrentar grandes dificultades. Aunque el inquilino haga todo de la manera que dicta la ley, el propietario puede no estar de acuerdo. Muchos propietarios consideran que la finalización realizada por un inquilino es una finalización prematura del contrato, y retienen el depósito de garantía, alegan que el inquilino debe renta según el contrato, y diseminan información negativa en el informe crediticio del inquilino.
Opción #6: Reparar y descontar.
Reparar y descontar es pagar por las reparaciones usted mismo y luego restar ese gasto del pago de su renta. Esto es legalmente complicado (Sección 92.0561, Código de Propiedad). No lo intente a menos que cuente con el apoyo de un asesor de inquilinos o un abogado.
Chinches
Visite esta página de Texas A&M acerca de las chinches para saber qué hacer en caso de chinches.
Visite esta página de TexasLawHelp.org para información legal acerca de las chinches.
Para más información sobre reparaciones, visite esta página de TexasLawHelp.org.
