Depósitos de garantía
¿Qué es un depósito de garantía?
Un depósito de garantía es un monto que el inquilino paga al propietario al instalarse en la unidad. Le proporciona cierta protección al propietario en caso de que la unidad en alquiler sufra daños, o en caso de alguna otra falta de parte del inquilino. Si cumple los términos de su contrato y no daña la propiedad, recuperará su depósito de garantía cuando se mude a otro lugar (más información más adelante).
Un depósito de garantía no es lo mismo que un depósito de solicitud ni alguna otra cuota. Un pago de alquiler adelantado (como el costo del primer o último mes) tampoco es un depósito de garantía. Las reglas y sugerencias en esta sección son solamente sobre los depósitos de garantía.
Las reglas de los depósitos de garantía, ¿se aplican a los depósitos por mascota?
No necesariamente. Un depósito por mascota estará regido por el acuerdo del depósito de mascota con el propietario. A veces los propietarios cobran un depósito por mascota no reembolsable. En otros casos, el depósito por mascota es reembolsable. Si el depósito por mascota indica que es reembolsable, dependiendo de si la mascota ha causado daños, es probable que se aplique el estatuto de depósitos de garantía.
Tarifas no reembolsables
Algunos propietarios cobrarán una tarifa no reembolsable a sus inquilinos, como una tarifa de limpieza. Estas tarifas son legales si han sido claramente comunicadas al inquilino como parte del proceso de alquiler. Representan parte del costo de alquilar la unidad y son distintas de un depósito de garantía que está diseñado para asegurar el cumplimiento del contrato de alquiler.
No use los depósitos de garantía como renta
No use su depósito como renta por el primer mes de su alquiler. Si lo intenta, los propietarios usualmente presentan demandas para el desalojo, y pueden dañar el historial crediticio de un inquilino. Además, si utiliza su depósito indebidamente como la renta del último mes puede ser responsable del pago de tres veces el monto de la renta «no pagada» si lo hizo de mala fe. Vea Sección 92.108 del Código de Propiedad. Es mucho mejor esperar y demandar al propietario si retiene su depósito indebidamente.
¿Cuánto puede cobrar un propietario por un depósito de garantía?
No existen limitaciones en cuanto al monto que puede cobrar un propietario por un depósito de garantía. El depósito de garantía no debe ser distinto de los depósitos de garantía de otros inquilinos con base en su raza, color, religión, sexo, estatus familiar (si tiene hijos), o nacionalidad, o discapacidad (vea Discriminación).
¿Puedo recuperar mi depósito de garantía si nunca me mudé?
Si firmó un contrato de alquiler y le entregó al propietario un depósito de garantía, tal vez pueda recuperar su depósito si nunca se instala en la unidad. Pero sólo lo puede recuperar si encuentra a otro inquilino que el propietario encuentre aceptable o si el propietario encuentra a un inquilino de repuesto que se mude a la unidad antes de que entre en vigor el contrato de alquiler. Vea Sección 92.1031, del Código de Propiedad. Si el propietario encuentra un inquilino para reemplazarle, puede descontar una tarifa de cancelación si el monto se indica en el contrato (el contrato de alquiler de Texas Apartment Association las llama «tarifas de realquiler», y normalmente equivalen al 85% de un mes de renta). Si el monto de la tarifa de cancelación no está indicado en el contrato, el propietario puede descontar los gastos reales de hallar al nuevo inquilino, incluyendo una cantidad razonable por el tiempo que el propietario pasó buscando otro inquilino. Recuerde que un propietario tiene el deber de tratar de encontrar un inquilino de reemplazo si el inquilino actual no continúa con su contrato de alquiler. A esto se le llama «obligación de mitigar».
Si ni usted ni el propietario pueden encontrar un inquilino que le reemplace, usted es legalmente responsable del pago de la renta que debe según el contrato de alquiler hasta que el propietario lo alquile a otro inquilino. Muchos propietarios aceptarán que un inquilino se deslinde del contrato a cambio de renunciar al depósito de garantía y pagar al propietario un mes de renta. Pero esto es negociable. Para una explicación más a fondo, ver Finalizar su contrato de alquiler.
¿Cómo recupero mi depósito de garantía?
Mire el siguiente video acerca de cómo recuperar su depósito de garantía:
Paso 1: Entregue una notificación de su intención de no renovar el contrato y una dirección de envío.
Antes de irse, debe entregar una notificación por escrito avisando que no tiene intención de renovar su contrato. Puede encontrar un ejemplo de notificación de no renovación a continuación. Revise su contrato de alquiler para ver con cuántos días de anticipación debe entregar su notificación. Casi todos los contratos de alquiler, incluyendo el contrato de Texas Apartment Association, requieren que se dé notificación de intención de no renovación al menos 30 días antes. Algunos propietarios requieren en el contrato que el inquilino avise de intención de no renovar con 60 días de anticipación. Guarde una copia para usted mismo.
También debería darle al propietario una notificación por escrito de su dirección de envío en cuanto la tenga (puede ser de una amistad cercana o familiar). Puede ser en la misma notificación que su aviso de intención de no renovación o puede hacerse por separado más tarde. Es prudente pedir al propietario que firme un acuse de recibo de la dirección de envío. Un propietario debe recibir una dirección de envío antes de que pueda tomar acción legal contra un propietario que no quiere devolver un depósito de garantía. Nunca es demasiado tarde para hacer esto.
CONSEJO: La dirección de envío puede ser cualquier lugar donde usted pueda recibir correo. Puede ser de una amistad o un familiar, por ejemplo. Si se muda a otra ciudad, es mejor dejar una dirección de envío local. Si el propietario piensa que se va lejos, puede verse tentado a retener su depósito.
Paso 2: Limpie, tome un recorrido y tome fotografías
Asegúrese de limpiar todas las habitaciones cuando se vaya. Limpie los baños, la cocina y los aparatos, incluyendo pisos y paredes. La ley dice que usted no es responsable por el daño causado por uso habitual, pero entre mejor esté su condición, menos probabilidad hay de que el propietario descuente gastos de reparaciones y mantenimiento de su depósito de garantía.
Poco antes de mudarse, haga un recorrido de la unidad de alquiler con el propietario. Si no consigue que vaya con usted, consiga a un testigo para hacer el recorrido con usted. Pregúntele al propietario si le cobrará por algún daño. Recuerde que tiene el derecho a tratar de arreglar o limpiar cualquier cosa usted mismo si lo cree necesario. Esto podría reducir o eliminar el monto de los descuentos. Lo mejor es hablar sobre esto con su arrendador primero y obtener una declaración escrita que diga que no le cobrará si usted arregla el problema.
Tome fotografías de la unidad de alquiler para documentar las condiciones en que la deja. Algunos inquilinos incluso toman fotografías con la portada del periódico del día para comprobar que las imágenes fueron tomadas cuando el inquilino partió y no cuando llegó. Es fácil mostrar fotografías; los videos son más difíciles de guardar, transportar y mostrar.
¡No olvide devolver sus llaves al propietario cuando se mude! Si no devuelve las llaves, el propietario puede seguir cobrando renta basándose en su impresión de que usted aún no ha renunciado a su tenencia.
Paso 3: Espere 30 días
Antes de que pasen 30 días de haberse mudado a otro sitio y haber entregado notificación escrita de su dirección de envío, el propietario le debe devolver su depósito de garantía y proporcionar una lista detallada de cualquier descuento. Si no recibe su depósito de garantía completo, la ley requiere que el propietario le dé una lista detallada de descuentos que el propietario haya hecho al depósito.
¿Qué pasa si no obtengo mi depósito de garantía antes de los 30 días?
Opción 1: Mande una carta de demanda (vea a continuación). Si esperó treinta días después de la fecha en que se mudó y dio una dirección de envío, pero aún no ha recuperado su depósito de garantía ni ha recibido una lista detallada de descuentos, puede escribir una carta de demanda exigiendo el reembolso de su depósito de garantía. Intente esto antes de llevar el caso ante un tribunal.
A continuación hay un formulario que puede entregar a su arrendador.
Si quiere escribir la carta usted mismo, debe incluir en ella lo siguiente:
Su dirección de envío, de nuevo.
Sugerir que recurrirá a recursos legales si el propietario no reembolsa su depósito de garantía en menos de [número de días] a partir de la fecha de la carta.
También podría exigir que el propietario muestre pruebas de cualquier arreglo hecho en la unidad, incluyendo imágenes, recibos y órdenes de trabajo.
Opción 2: Si no recibe respuesta o cree que la respuesta no es razonable, puede presentar una demanda ante el tribunal para intentar recuperar su depósito de garantía. Es fácil hacerlo, y la mejor manera de generar acción. Vea Demande a su arrendador para más ayuda.
Texas Rio Grande Legal Aid (Asistencia Legal de Río Grande Texas) ha creado un formulario que puede completar y llevar a tu tribunal de paz local.
Si el propietario retiene su depósito de garantía de mala fe, será responsable de pagarle $100 + tres veces la porción del depósito que está siendo retenido de mala fe + cualquier honorario de abogado. Si un propietario no le da una lista detallada de descuentos (de mala fe), no puede retener ninguna porción del depósito de garantía y no puede levantar una demanda contra usted por daños a la propiedad. Además, si usted lo demanda, también será responsable de pagarle por el honorario de su abogado (Sec. 92.109, Código de Propiedad).
¿Qué daños puede descontar el propietario del depósito de garantía por su reparación?
El propietario puede descontar el costo de reparar las cosas que usted, sus ocupantes e invitados dañaron más allá del desgaste normal por uso, como reparar grandes hoyos en la pared o limpiar o reemplazar una alfombra seriamente dañada o ensuciada. El propietario sólo puede retener parte de su depósito de garantía si le manda una lista detallada de todos los descuentos que hizo.
El propietario no puede cobrar por daño que no fue causado por usted, sus ocupantes o invitados, o daños causados por desgaste normal. Por ejemplo, reemplazar la alfombra sólo porque se ve usada, volver a pintar paredes fracturadas o viejas, reemplazar aparatos o aparatos de iluminación viejos. El propietario tampoco puede cobrar por reparar situaciones que ya existían cuando usted se instaló en la unidad.
Mi arrendador no me devolvió mi depósito completo y creo que debió haberlo hecho. ¿Cobro el cheque?
La respuesta no es clara. Hay cierto riesgo si lo cobra porque el propietario puede argumentar que usted estuvo de acuerdo con el monto que devolvió. Sin embargo, hay algunas sentencias sobre casos en Texas que dicen que cobrar el cheque no le descalifica de poder presentar una demanda por el resto.
Si quiere cobrar el cheque del propietario y tomar el riesgo, debe tachar cualquier parte que diga o cualquier cosa parecida, y poner en su lugar «Reembolso parcial, todos los derechos reservados». Luego demande al propietario por la cantidad que está reteniendo indebidamente, más sanciones y gastos.
Si el propietario, de mala fe, no entrega una descripción escrita y lista detallada de daños y tarifas, el propietario no tiene derecho legal a retener ninguna parte de él y renuncia al derecho de entablar una demanda por daños. Si se descubre que el propietario ha retenido parte o todo el depósito de mala fe, el propietario es responsable de pagar un monto igual a $100 + tres veces el monto del depósito que retuvo indebidamente + cualquier honorario de abogado que usted haya pagado. Vea Sección 92.109 del Código de Propiedad.
Presentación de la demanda
Si el propietario ha quebrantado la ley (según el tribunal) al no reembolsar el depósito o entregar una lista detallada de descuentos en menos de 30 días de su mudanza, la ley puede otorgarle $100, tres veces el monto del depósito de garantía que fue indebidamente retenido, gastos judiciales, y honorarios de abogado. Si el propietario descontó indebidamente del depósito también puede obtener los mismos daños y sanciones. Sección 92.109 del Código de Propiedad.
Excepción: Si usted abandonó la propiedad debiendo renta y no hay disputa con el propietario respecto al monto de la deuda de la renta, el propietario no está obligado a dar una lista detallada de descuentos. Ver Sección 92.104(c) del Código de Propiedad. Además, si el propietario tiene buena razón para demorarse con la entrega de la lista detallada de descuentos o el depósito (tales como estar en el hospital o tener la dirección incorrecta), un tribunal probablemente decidirá que el propietario no actuó de mala fe. En ese caso, usted no recuperará la sanción penal de $100 más tres veces el monto del depósito indebidamente retenido.
Si el propietario actuó de mala fe al no entregar una descripción escrita y lista detallada de daños, por ley no está autorizado a descontar del depósito haya o no daños a la unidad. Sección 92.109(b) del Código de Propiedad.
Levantar una demanda para recuperar su depósito puede hacerse fácilmente en el tribunal de justicia (también conocido como tribunal de la paz). A continuación hay un formulario de solicitud de demanda que puede completar. No tema presentar una demanda.
