Cerrojos y seguridad
Cerrojos y seguridad
Mire el video a continuación, que explica los requerimientos en cuanto a cerrojos y ventanas.
Bajo la Sección 92.153(a) del Código de Propiedad, un arrendador debe instalar los siguientes dispositivos de seguridad:
* una cerradura en cada ventana que dé al exterior;
* un cerrojo en la perilla o cerrojo de seguridad con llave en cada puerta que dé al exterior;
* un pasador de seguridad en cada puerta corrediza de vidrio que dé al exterior,
* un cerrojo en la manija o barra de seguridad para puerta corrediza en cada puerta corrediza que dé al exterior, y
* un dispositivo de bloqueo sin llave (que sólo puede cerrarse y abrirse desde el interior) y una mirilla de puerta..
Nota: los cerrojos con llave o en la perilla no se requieren en todas las puertas al exterior siempre y cuando una puerta tenga cerrojos con y sin llave y las demás puertas tengan cerrojos sin llave.
Para las puertas francesas, una de las puertas debe cumplir los requerimientos antes mencionados, y la otra debe tener pestillos que se inserten en el marco arriba y abajo de la puerta.
Los dispositivos de bloqueo sin llave no se requieren en las siguientes instancias:
Situación 1
La vivienda es parte de un complejo con múltiples unidades;
La mayoría de las unidades están alquiladas a inquilinos de más de 55 años, o que tienen una discapacidad física o mental;
Un inquilino u ocupante en el departamento tiene más de 55 años o tiene una discapacidad física o mental; Y
El propietario tiene la obligación expresa o la autoridad para de vez en cuando visitar para verificar la buena salud o buen estado del inquilino como parte de un acuerdo por escrito.
Situación 2
El inquilino u ocupante en la unidad tiene más de 55 años o tiene una discapacidad física o mental;
El inquilino solicita que el propietario desactive o no instale el dispositivo; Y
El inquilino certifica en una solicitud escrita que el inquilino tiene más de 55 años de edad o tiene una discapacidad física o mental.
Para algunas definiciones de dispositivos de seguridad, visite esta página de Austin Tenants Council.
El propietario también debe cambiar los cerrojos entre inquilinos.
Un propietario debe cambiar las llaves de todos los cerrojos con llave (o cerrojos combinados) en las puertas que den al exterior después de cada tenencia, financiado por el propietario. El propietario debe terminar de cambiar las llaves antes del séptimo día desde su instalación en la unidad. También puede pedirle al propietario que cambie los cerrojos en otras ocasiones mientras vive ahí, pero tal vez lo tenga que financiar usted.
¿Tengo que pagar por cerrojos descompuestos?
Un propietario no puede requerir que un inquilino pague por la reparación o reemplazo de un cerrojo u otro dispositivo de seguridad si se descompone debido a uso normal. Un propietario puede requerir que un inquilino pague la reparación o reemplazo de un cerrojo que fue dañado por mal uso por parte del inquilino (o su familia o huésped), pero sólo si esta disposición se encuentra en el contrato de alquiler (revise su contrato). A continuación hay una carta de demanda que puede completar y entregar a su arrendador para pedir que arregle o cambie los cerrojos en su departamento.
Carta exigiendo instalación o reparación de cerrojos
Todo inquilino debe tener cerrojos con y sin llave funcionales (que no puedan abrirse desde el exterior) en todas las puertas que den al exterior. También debería tener cerrojos funcionales en las ventanas y puertas corredizas, y mirillas en las puertas que den al exterior. Puede usar este formulario de carta para exigir que el propietario proporcione o arregle estos cerrojos y otros dispositivos según requiere el Código de Propiedad de Texas. Un propietario que se rehúse a proporcionar estos cerrojos tendrá sanciones legales adicionales si se le da una notificación como esta carta y aun así no arregla el problema. Si los cerrojos han sido suministrados, un propietario debe recibir notificación por escrito si se descomponen.
Here's an interactive tutorial
Formulario de demanda por falta de suministro o reparación de cerrojos
Puede usar este formulario para entablar una demanda ante el tribunal de justicia, también conocido como tribunal de paz. Si un propietario no instala o repara un dispositivo de seguridad de manera puntual tras recibir notificación por escrito, usted será acreedor a recuperar daños reales, un mes de renta más $500, honorarios de abogado y gastos judiciales.
Daños punitivos: Adicionalmente, si el propietario no instala o cambia las llaves de un cerrojo obligatorio tras recibir notificación por escrito, el inquilino también puede buscar daños punitivos si el inquilino sufre daños reales. Si el propietario no repara un cerrojo tras recibir notificación por escrito y el inquilino sufre daños reales, el inquilino también puede recibir daños punitivos si la falta del propietario es intencional, maliciosa, o negligencia grave.
El tribunal de justicia tiene un límite jurisdiccional de $20,000, y a veces simpatiza más con los propietarios porque frecuentemente presentan desalojos en sus cortes. Sin embargo, es más fácil representarse a uno mismo ante el tribunal de justicia, es menos costoso presentar la demanda, y el juicio se llevará a cabo más rápido. Ver Demande a su arrendador para aprender cómo presentar la demanda y llevar el caso ante el tribunal de justicia.
¿Qué pasa si necesita cambiar su cerrojo?
El propietario debe instalar, reparar o cambiar las llaves de dispositivos en un «plazo razonable de tiempo», que normalmente es de siete días tras recibir la solicitud. Si ha habido violencia donde usted vive en los últimos 2 meses, como un intento de allanamiento de morada o allanamiento exitoso en su unidad u otra unidad en su complejo, el propietario debe actuar con más urgencia y el «plazo razonable de tiempo» es de tres días. Debe notificar al propietario sobre la violencia, allanamiento, o intento de allanamiento para que aplique el plazo más corto. Entregue su notificación y solicitud de instalación o reparación por escrito, y asegúrese de guardar una copia de la notificación.
Si tiene la responsabilidad de pagarle al propietario por la instalación, reparación o modificación de los cerrojos, el propietario no puede requerir que los pague por adelantado, a menos que (1) tenga más de 30 días de retraso en entregar al propietario un reembolso al cual es acreedor por una reparación o reemplazo anterior de un cerrojo, o (2) usted solicitó que el propietario repare, instale, cambie o cambie las llaves del mismo dispositivo de seguridad en los últimos 30 días.
Si el propietario no realiza las reparaciones que se le pidieron a los siete días de la notificación (o tres días si hay un riesgo adicional, como un allanamiento de morada o intento de uno, o si el contrato no menciona derechos del inquilino en cuanto a los dispositivos de seguridad que se describen en esta sección), el inquilino puede echar mano de cualquiera de los siguientes recursos legales:
Finalizar su contrato.
Instalar o reparar el dispositivo de seguridad y descontar el costo del monto de la renta.
Si la demanda se debe a que el propietario no ha instalado o cambiado las llaves de los cerrojos como lo requieren las secciones 92.153 o 92.156(a) del Código de Propiedad o la demanda se debe a que el propietario no instaló, cambió, cambió las llaves, añadió, reparó o reemplazó un dispositivo de seguridad según las secciones 92.156(b), 92.157 o 92.158 del código de propiedad, el inquilino puede levantar una demanda para obtener una orden judicial que requiera al propietario hacer que todas sus viviendas cumplan con los estándares, y daños reales, daños punitivos, una sanción de $500 y un mes de renta, gastos judiciales y honorarios de abogado.
ADVERTENCIA: El propietario probablemente no le permitirá finalizar su contrato o no le devolverá su depósito sin luchar. De hecho, el propietario puede poner algo en su informe crediticio a menos que usted levante una demanda y gane. Así que demandar es con frecuencia una mejor solución que intentar finalizar un contrato.
Carta exigiendo el cambio de llaves de los cerrojos y otros dispositivos de seguridad (Notificación de cumplimiento)
Usted tiene derecho a que el propietario pague por cambiar las llaves de los cerrojos antes de que pasen siete días desde el cambio de inquilinos. Esto incluye cualquier llave o código de seguridad que podría usarse para entrar a su hogar. El cambio debe llevarse a cabo a menos de 7 días después de que se instale en la unidad. No se requiere una notificación; sin embargo, si usted sospecha que este cambio no ha sido realizado, lo mejor es recordarle al propietario. También tiene derecho a que se cambien las llaves de los cerrojos y otros dispositivos a cuenta de usted en cualquier momento con una solicitud escrita.
Demanda por falta de cambio de llaves de los cerrojos
Puede usar este formulario para entablar una demanda ante el tribunal de justicia, también conocido como tribunal de paz. Si un propietario no cambia las llaves o combinación de un dispositivo de seguridad tras recibir notificación por escrito (ya sea entre inquilinos o más tarde a tu cuenta), usted será acreedor a recuperar daños reales, daños punitivos, un mes de renta más $500, honorarios de abogado y gastos judiciales. El tribunal de justicia tiene un límite jurisdiccional de $20,000, y a veces simpatiza más con los propietarios porque frecuentemente presentan desalojos en sus cortes. Sin embargo, es más fácil representarse a uno mismo ante el tribunal de justicia, es menos costoso presentar la demanda, y el juicio se llevará a cabo más rápido. Vea Demande a su arrendador para aprender cómo presentar la demanda y llevar el caso ante el tribunal de justicia.
¿Puedo reparar o cambiar un cerrojo si el propietario no lo hace?
Si le ha dado aviso al propietario y le ha pedido que cambie o repare un cerrojo, y no lo ha hecho de manera puntual, lo puede reparar o cambiar usted mismo sin permiso del propietario, y descontar ese gasto de su siguiente pago de la renta.
Guardias de seguridad y otros tipos de seguridad
No hay ninguna ley que requiera que los propietarios contraten guardias de seguridad, o como algunos los llaman, «oficial de patrulla de cortesía». Los propietarios dicen que estos servicios son muy caros, así que normalmente no los ofrecen. Si su complejo sí tiene guardias de seguridad y no están patrullando cuando deberían, notifique al propietario.
Hay otras maneras de reducir el crimen en su complejo:
Más y mejor iluminación;
Una valla en el perímetro (por ejemplo, de hierro forjado);
Acceso controlado al complejo (por ejemplo, con un portón);
Toque de queda para niños menores de 18;
Cámaras de seguridad con capacidad de grabación.
Si un complejo de departamentos tiene serios problemas con el crimen, avise al propietario por escrito. También puede notificar a su concejal de la ciudad. Puede pedirle al Concejo de la ciudad que indique al fiscal municipal que entable una demanda por molestias al propietario. También puede ser buen momento para organizar una asociación de inquilinos para que estos problemas puedan abordarse en grupo. Vea la página de organización de inquilinos.
Si no puede encontrar una solución al problema, puede pedirle al gobierno de la ciudad que el fiscal municipal demande a su arrendador por el crimen. Si un juez halla que el crimen es tan serio que el complejo en sí es un perjuicio público, el juez puede ordenar al propietario que instale iluminación, vallas y otros dispositivos para evitar el crimen.
Finalizar su contrato de alquiler debido a un crimen que ocurrió donde vive
Si ocurre un crimen en una propiedad, es malo para todas las partes involucradas: la víctima, los otros residentes en la propiedad y el dueño. Pero la mayoría de los dueños no ofrecen ninguna promesa acerca de la seguridad de la propiedad. Usted puede hablar con el dueño o la gerencia para ver si están dispuestos a finalizar su contrato o mejorar la seguridad. Si el propietario no quiere dejarle finalizar su contrato antes de tiempo, probablemente tendrá que pagar cualquier sanción o tarifa indicada en el contrato de alquiler por salirse antes de tiempo (¡revise su contrato!). Vea Mudanza.
Un propietario puede ser responsable de las heridas personales o muerte que resulte de actos criminales serios si el propietario sabía o debía haber sabido que era probable que ocurriera un crimen y hubiera algo que podrían haber hecho para detenerlo o evitarlo. Si usted cree que este es uno de esos casos, hable con un abogado.
¿Quién paga por las pérdidas si algo les pasa a mis pertenencias, como mi vehículo, como resultado de actividad criminal?
Si usted tiene seguro de alquiler, el seguro pagará por sus pérdidas, menos cualquier deducible. Si el daño fue vandalismo a su automóvil y tiene seguro integral, su compañía aseguradora probablemente pagará. Si tiene alguna duda acerca de su cobertura, verifique con su agente de seguros.
Si no tiene seguro, usted será responsable de reemplazar o reparar objetos rotos o perdidos. El seguro del dueño de la propiedad no cubre la propiedad que pertenece a los residentes; sólo cubre la propiedad del dueño.
