Demande a su arrendador
The information below is adapted from “How to sue in small claims court” by Professor Richard M. Alderman.
¿Cuándo debería demandar a mi arrendador?
Demandar a su arrendador es muy fácil, pero es mejor tratar de llegar a un acuerdo con su arrendador y solamente presentar una demanda si no puede llegar a un acuerdo, porque el arrendador puede tomar represalias. Aunque es ilegal que el propietario tome represalias, es algo con lo que posiblemente tenga que lidiar. Vea Represalias. Pero si un propietario no va a hacer lo correcto, un juez o tribunal es a veces lo que se necesita para llamar su atención.
¿Necesito un abogado para presentar una demanda?
No, puede hacerlo usted mismo, especialmente en el tribunal de justicia (también conocido como tribunal de la paz).
Un juez de paz no siempre es un abogado, así que tenga confianza en que puede autorrepresentarse. Estos tribunales fueron diseñados para ser utilizados por personas sin formación como abogado. Por supuesto, el tribunal de justicia tiene sus límites; por ejemplo, lo más que se puede obtener con una demanda es $20,000. Así que si usted cree que su arrendador le debe más de $20,000 debe presentarse ante un tipo distinto de tribunal y considerar conseguir un abogado si su demanda lo vale.
¿Dónde presento mi demanda?
Hay más de 900 tribunales de paz en Texas y hay al menos uno en cada condado. Dependiendo de la población, cada condado tiene entre uno y ocho precintos. La mayor parte de los tribunales de justicia tienen sus propios sitios web. Puede encontrar los tribunales de justicia en su condado con una búsqueda en Google, y luego llamar a uno de los secretarios del tribunal para preguntar en qué precinto está ubicada la dirección de su propiedad. A veces debido a la alta población en un precinto particular, el condado asignará más de un juez de paz al precinto. A éstos se les denomina «lugares». Por ejemplo, un condado puede estar dividido en tres precintos. Pero en el primer precinto, el condado puede haber decidido poner dos tribunales de justicia. Así que en este ejemplo, el Precinto Uno tendrá un tribunal de justicia llamado «Precinto Uno, Lugar Uno» y otro llamado «Precinto Uno, Lugar Dos». Estas cortes pueden estar en el mismo edificio o pueden estar a millas la una de la otra (pero aún dentro de los límites del precinto). Tanto el Lugar Uno como el Lugar Dos pueden escuchar casos en el Precinto Uno.
Si quiere ver la actividad de sólo un tribunal de justicia en particular, puede mirar sus estadísticas más recientes generadas por un sitio web del estado, o para cada corte de justicia. Busque las estadísticas de casos de «entrada forzada y ocupación». Estos son casos de desalojo. Las estadísticas mostrarán el número de casos manejados por ese tribunal de justicia en particular en el período seleccionado. También mostrará la cantidad de casos que terminaron en victorias para el inquilino (desestimaciones) y el número de apelaciones (estas pueden hacerse por parte del propietario o el inquilino). Una frecuencia baja de desestimaciones es normal, pero algunos tribunales serán mejores que otros. Puede comparar los números entre tribunales para escoger ante cuál presentar su caso si su precinto tiene más de un tribunal de justicia (Lugares).
¿Qué formularios necesito para presentar una demanda?
Algunos de los formularios e información que necesita para presentar una demanda estarán disponible en la corte misma. Pero para casi todos los temas en el Asesor de Inquilinos de Texas, hemos proporcionado un formulario de solicitud de demanda específico. Puede llenar la solicitud usted mismo y llevarla al tribunal de justicia para archivar. Así que busque su tema y revise la información acerca de él para ver si presentar una demanda es la mejor decisión. Es conveniente usar nuestros formularios porque están escritos específicamente para cada tema. Por si acaso, también ofrecemos un formulario de demanda general para cubrir temas que no hayamos mencionado en el Asesor de Inquilinos de Texas.
¿Cuesta dinero presentar una demanda?
Sí, tendrá que pagar una cuota de solicitud al tribunal para entablar su demanda. También tendrá que pagar para que el alguacil entregue los documentos judiciales del propietario. Mientras más personas demande, más le costará. Si no puede pagar estos gastos porque no tiene suficientes fondos, puede presentar una declaración de incapacidad de pagar gastos (ver a continuación). Si el juez de paz aprueba la Declaración de incapacidad, puede proceder sin pagar los gastos judiciales.
¿Tengo que entregarle los documentos judiciales al propietario?
No, el tribunal lo hará. Después de que usted presente su caso, el tribunal preparará los documentos para entregarlos al propietario en la dirección que usted haya proporcionado (para encontrar la dirección de su arrendador, vea ¿Quién es dueño de la propiedad?). El sheriff o alguacil es quien entrega los papeles del propietario y presenta una declaración o «respuesta» al tribunal con los detalles de cómo se entregaron los papeles de la persona o entidad.
¿Qué pasa después de que se presenta la demanda al propietario?
Una vez que el propietario reciba los papeles, tiene una cantidad de tiempo limitada para responder o «contestar» a su demanda. En un tribunal de justicia, el acusado en una demanda por daños tiene 14 días después de recibir los papeles para presentar una respuesta escrita ante el tribunal. Vea Reglamento de Procesos Civiles de Texas 501.1(c).
Sin embargo, en una demanda por reparaciones no se requiere una respuesta por escrito. Más bien, la fecha del juicio debe ser ni menos de 10 ni más de 21 días después de que se presente la petición. Ver Regla 509.3(b).
Si el propietario acusado presenta una respuesta, el propietario debe enviarle a usted una copia de esa respuesta. Si el acusado no responde a su demanda por daños a tiempo después de recibir los papeles o no aparece en un juicio por una demanda por reparaciones, puede obtener una sentencia automática o «en rebeldía» contra el propietario. Si eso ocurre, el juez le otorgará a usted un juicio concediendo el pago de daños, o, en un caso de reparaciones, otra compensación adecuada. Vea Reparaciones. Así que manténgase en contacto con el tribunal de justicia y actúe si el propietario deja pasar la fecha límite.
En una demanda por daños, el tribunal programará una fecha para escuchar su demanda una vez que el acusado haya presentado una respuesta. Tendrá que confirmar con el secretario del tribunal para conocer el horario del juicio.
¿A quién debería demandar? ¿Al dueño, a la empresa gestora, o a alguien más?
Probablemente desea demandar al arrendador (propietario) por violar el contrato de alquiler o el Código de Propiedad de Texas.
La sección 92.001 del Código de Propiedad define al propietario como el dueño de la propiedad, y dice que no incluye al gerente o agente a menos que el gerente o agente también sea el propietario. Todas las obligaciones en el capítulo 92 del Código de Propiedad son del arrendador, no la empresa gestora. Entonces, si está presentando una demanda por una violación del capítulo 92 o el contrato de alquiler, el acusado apropiado es el propietario/arrendador. Si el propietario cree que la empresa gestora es responsable, puede incluir a la empresa gestora en el caso.
El propietario puede ser una persona o una empresa. Posiblemente nunca haya conocido al propietario. La persona que violó su contrato de alquiler o la ley podría ser una persona que trabaja para el propietario. Usted puede demandar a todas las partes implicadas, pero eso costará más. La persona o entidad que tiene la responsabilidad en última instancia es el propietario -- el dueño de la propiedad que usted está alquilando. A veces no es fácil averiguar quién es esa persona.
Esta es una situación común:
Nombre del complejo de departamentos: «Bazofia Boscosa»
Nombre del gerente: «Pérfida». Trabaja para una
Empresa Gestora: «Rob O» que gestiona el complejo para
El propietario (una Sociedad General o Sociedad en Comandita) de nombre: «Bazofia Boscosa Ltd. I», que es dueño de la propiedad.
Nota: Con frecuencia, los inversionistas utilizan las sociedades en comandita (L.P. o limited partnership en inglés) para poseer bienes y le dan a la sociedad en comandita el mismo nombre que la propiedad misma.
Puede haber muchas personas y negocios involucrados. Entonces, ¿a quién demandar, y qué dirección se le da al alguacil o sheriff? Obtener esta información es la parte difícil, pero es importante asegurarse de demandar al propietario, el dueño del terreno (en nuestro ejemplo, «Bazofia Boscosa Ltd. I»).
¿Cómo averiguo quién es el dueño de la propiedad?
Hallar el nombre del dueño puede ser difícil. Las empresas pueden usar nombres ficticios llamados «nombres comerciales», que normalmente no son el nombre del verdadero propietario.
Los propietarios pueden ser personas o pueden ser entidades comerciales. Si una persona física es el dueño del terreno, debe demandar a la persona, no al nombre de la empresa o el nombre del complejo de departamentos. Si el dueño del terreno es una corporación o sociedad en comandita, debe levantar la demanda con sus nombres oficiales. Necesita demandar a la persona física o entidad comercial cuyo nombre aparece en la escritura del terreno.
Hay varias maneras de encontrar esta información:
Revise su contrato de alquiler. La dirección de su arrendador puede estar escrita en su contrato de alquiler.
Pregunte al gerente o a la persona con quien trata quién es el dueño y cuál es su dirección. No está buscando información acerca del dueño de la empresa gestora (muchos gerentes sólo ofrecen esta información). Lo que necesita es la dirección del dueño de la propiedad. El propietario tiene la obligación legal de darle esta información a los 7 días de recibir una petición por escrito, publicando la información en la oficina o respondiéndole directamente por escrito. El propietario no tiene la obligación de dar esta información si ya está en su contrato de alquiler, así que asegúrese de revisarlo. Código de Propiedad de Texas 92.201.
Comuníquese con la oficina de avalúo de impuestos de su región. Todas las oficinas de avalúo de impuestos recolectan los datos patrimoniales de todas las propiedades inmobiliarias en su distrito. Usted tal vez pueda buscar esta información en internet en el sitio web de avalúo de impuestos del condado. Esa información no siempre es correcta, pero es fácil y gratuito buscarla.
La manera más acertada pero más complicada de averiguar el nombre de su arrendador es consultar al departamento de registros de escrituras del condado donde se ubica la propiedad. Desafortunadamente, los registros de escrituras están ordenados por descripción legal de la propiedad en vez de por dirección. Así que es posible que primero tenga que obtener la descripción legal usando los registros de avalúo de impuestos como fue descrito anteriormente; esto facilitará su búsqueda. En vez de tratar de resolver todo en registros de escritura, pida ayuda a un secretario/a. Explique que sólo quiere datos sobre el dueño de un terreno. Los secretarios de estas oficinas usualmente ayudan.
Nota: Aun si obtiene información del propietario, lo mejor es corroborar con otros registros (muchos propietarios intentan esconder sus verdaderos nombres lo más posible).
Asegúrese de entregar los documentos judiciales a la persona correcta
Necesitará el nombre del propietario (dueño de la propiedad) y la dirección de la persona a quien se le entregarán los documentos judiciales. El propietario (dueño) será el «acusado». A veces los propietarios dan un apartado postal a manera de dirección. No pueden recibir los documentos judiciales a menos que estén en una dirección física. La persona a quien demanda (el acusado) y la persona que recibe los documentos pueden ser distintas personas.
De acuerdo a la Sección 92.003 del Código de Propiedad de Texas, si le han dado el nombre y la dirección de una empresa gestora que actúa en nombre del propietario, debe entregar los documentos a esa empresa gestora.
Si el nombre y la dirección de la empresa gestora no le ha sido dado, puede entregar los documentos al gerente presente en el complejo o cualquier persona que reciba el pago de la renta. Así que revise su contrato de alquiler y otros documentos para ver si tienen esa información.
Nota: El propietario seguirá siendo el acusado en los documentos, pero indique la empresa gestora o la persona que recibe sus pagos de renta (dependiendo de la situación, como dicho anteriormente) como la persona o entidad a quien el alguacil debe entregar una copia de la demanda.
Esta es una situación común:
Nombre del complejo de departamentos: «Bazofia Boscosa»
Nombre del gerente: «Pérfida». Trabaja para una
Empresa Gestora: «Rob O» que gestiona el complejo para
El propietario (una Sociedad General o Sociedad en Comandita) de nombre: «Bazofia Boscosa Ltd. I», que es dueño de la propiedad.
En este ejemplo, si la Empresa Gestora «Rob O» aparece en los documentos con una dirección física, ponga «Rob O» como la entidad a quien el alguacil debe entregar los documentos, y escriba su dirección. Si no hay nombre ni dirección de la empresa gestora en ningún lado, entonces puede pedir al alguacil que le entregue los documentos judiciales a la gerente Pérfida en la oficina del complejo. El acusado sigue siendo: «Bazofia Boscosa Ltd. I»
Solicitud de demanda (en blanco)
Este es un formulario general que puede usar para demandar a su arrendador por casi cualquier cosa. Para ver un formulario de demanda acerca de un tema específico, busque el tema aplicable en este sitio web. Casi todos los temas tienen un formulario de demanda escrito especialmente para ese tema.
Antes de ir a la corte para presentar su demanda, debe haber hecho lo siguiente:
Escriba el nombre del propietario acusado y el nombre y dirección de la persona a quien se le entregarán los documentos judiciales. También tendrá que llenar el resto del formulario de solicitud. Una vez terminado, fírmelo.
Saque por lo menos dos copias adicionales. El tribunal se quedará con el original, le entregará una copia al propietario acusado, y le devolverá una copia a usted para sus archivos.
Prepare el dinero para la cuota de solicitud y de servicio (o una declaración completa de incapacidad para pagar gastos si está en situación de pobreza- ver formulario más adelante). Llame al tribunal para preguntar por la cantidad exacta de las cuotas y preguntar si aceptan pagos en efectivo, giro postal y/o cheques. Generalmente estas cuotas se pagan en efectivo o giro postal. Muchas cortes no aceptan cheques personales. Todos estos gastos pueden agregarse a la cantidad que recuperará al final del juicio en caso de ganar.
Confirme que la propiedad en alquiler está en el condado y precinto del tribunal donde planea presentar la demanda. Puede llamar al tribunal y darles la dirección, y ellos le pueden decir si está dentro de su condado y precinto.
Declaración de incapacidad para pagar gastos judiciales
Normalmente cuesta alrededor de $100 presentar una demanda en el tribunal de justicia. Puede revisar el sitio web del tribunal para ver la cantidad exacta de la cuota de solicitud y el costo de la entrega realizada por el alguacil. Si no puede solventar el costo de presentar la demanda y entregarla al propietario, puede entregar al tribunal una Declaración de incapacidad para pagar. Debe contactar al tribunal para ver si califica (si recibe SSI, TANF, o vive en una vivienda subsidiada, probablemente califique). El tribunal le dará el formulario si lo pide. Si realmente está en situación de pobreza, es su derecho presentar una demanda sin pagar los costos.
Presentando la demanda ante el tribunal
Lleve un original y dos copias de la solicitud de demanda completa (ver formulario más arriba) para entregar al secretario.
Dígale que quiere presentar una demanda. El secretario quizá le dé documentos para llenar. Léalos. Probablemente sea un formulario de solicitud. Si ha seguido nuestras instrucciones y ya tiene una solicitud preparada, no lo necesitará.
Pida al secretario que presente su solicitud.
Entregue al secretario la cuota apropiada o una declaración completa de incapacidad para pagar gastos (si está en situación de pobreza).
Dígale al secretario que quiere un juicio con un jurado a la hora de presentar su caso si está seguro de querer un jurado. Si no está seguro, puede hacerlo más tarde. Tiene derecho a pedir que un jurado decida su caso si lo pide por escrito y paga la tarifa apropiada. Decida si quiere un jurado basándose en si cree o no que un jurado se sentirá más solidario con su caso que el juez. En una demanda por daños, la Regla 504.1 dice que una demanda escrita pidiendo un jurado y el pago de la cuota debe presentarse a menos de 14 días antes de la fecha del juicio.
Pregunte al secretario cómo el tribunal decide la fecha del juicio. Los procedimientos pueden variar de tribunal a tribunal. En algunos, la fecha puede decidirse por orden del juzgado, y usted tendrá la responsabilidad de mandar al acusado una carta notificándolo de la fecha del juicio. Si su tribunal sigue este procedimiento, mande la carta por correo certificado con acuse de recibo y por correo normal.
Después de presentar la demanda, espere y llame al secretario después de 2 semanas para asegurarse de que el acusado ha recibido sus documentos y para saber la fecha exacta en que los recibió. Pida al secretario la fecha antes de la cual el acusado debe «contestar» o responder a la demanda.
Si el acusado no contesta antes de esa fecha, puede pedir al tribunal que le conceda un juicio automático o «en rebeldía» por la cantidad que pidió. El tribunal debe programar una audiencia. La Regla 503.1(a)(2) requiere que se presente a la audiencia y muestre evidencia de los daños. Si comprueba sus daños, el tribunal debe firmar un juicio a su favor por la cantidad pedida. Esta es la manera rápida y fácil de ganar.
Si el acusado responde al caso por escrito, el tribunal programará el juicio de acuerdo con su horario. Siempre corrobore la fecha del juicio con el secretario y llegue por lo menos 15 minutos antes ese día.
Si el acusado no ha recibido sus documentos judiciales para cuando llame al secretario, puede llamar al sheriff o alguacil para recordarle.
Recuerde: no puede ganar una demanda hasta que los documentos judiciales hayan sido entregados a la persona correcta (ver «Asegúrese de entregar los documentos judiciales a la persona correcta» anteriormente).
Siempre sea cortés. Usted necesita que el personal del tribunal, el sheriff y los alguaciles estén de su lado. Su caso es uno de miles de casos en el registro. Estos funcionarios sólo pueden dedicar una cantidad limitada de su tiempo a su caso ya que tienen que compartirlo con otros casos. También recuerde que si habla con el juez acerca de cuestiones procedimentales, no intente tomar ventaja de la conversación para impresionar o convencer al juez acerca de los méritos de su caso. No es propio que el juez escuche un lado del caso con el otro lado ausente. Si intenta influenciar al juez, puede ser que se enoje con usted. No vale la pena enojar al juez.
¿Cómo me preparo para el juicio?
Escriba y practique una declaración corta que describa lo que te pasó como si estuviera hablando con alguien que no sabe nada de usted ni del propietario. Como usted presentó la demanda, usted es quien debe mostrar su caso con evidencia que compruebe que debe ganar. Omita detalles que sólo desvíen la atención del oyente del punto del relato.
Reúna evidencia (contrato de alquiler, recibos, cartas y otras cosas) que necesitará para describir su situación y probar su caso. Es buena idea tener tres copias de cada documento; una para el juez, una para usted, y una para el acusado. Tome fotografías para mostrar al tribunal, si ayudan a probar su caso. Normalmente necesita que sus testigos se presenten en persona porque el tribunal requiere que la gente testifique bajo juramento en la corte. Es probable que el juez no acepte declaraciones de testigo escritas. Building and Strengthening Texas Action (BASTA por sus siglas en inglés) ofrece Consejos de recopilación de evidencia para inquilinos que incluye una bitácora de condiciones y actividades que le pueden ayudar a dar seguimiento a la evidencia.
Junte a sus testigos (si los necesita). Tendrán que ir al juicio con usted para ayudar a exponer su caso. Si siente que los testigos ayudarán a contar su historia, pregúnteles si le brindarán su apoyo presentando su testimonio ante el tribunal. Si un testigo es importante para su demanda pero no quiere ir a la corte de manera voluntaria, tiene derecho a imponerle un citatorio y obligarlo a asistir a la corte.
Si es necesario citar a alguien, regrese ante el secretario del juez de paz en cuanto tenga una fecha de juicio, y pídale que imponga el comparendo. Debe proporcionar el nombre completo del testigo y una dirección confiable donde el testigo pueda recibir su comparendo. El comparendo puede requerir que el testigo lleve a la corte cualquier documento de su propiedad que ayude a comprobar la declaración de usted. Se debe pagar una cuota adicional para imponer un comparendo a un testigo. (Si usted presentó su caso usando una declaración de incapacidad para pagar gastos, el tribunal debe renunciar a las cuotas).
Practique y prepare lo que dirá en la corte.
Decida en qué orden presentará la evidencia que ha acumulado.
Haga una lista de lo que preguntará a cada testigo.
Haga un bosquejo de lo que quiere decir cuando declare.
Solicite un jurado si decide que lo quiere, y pague el monto correspondiente.
En una demanda por daños, el tribunal de justicia debe dar aviso de la fecha del juicio a ambas partes, con al menos 45 días de anticipación. Ver Regla 503.3(a). Si la fecha del juicio está en conflicto con algo muy importante, puede solicitar que la corte posponga o «aplace» el juicio. Ver Regla 503.3(b).
¿Qué es la mediación?
A veces un tribunal dirá que usted y el propietario deben arreglar su caso sin un juicio usando un mediador. Un mediador es una persona que intenta lograr que las partes (usted y el propietario) lleguen a un acuerdo, pero no toma decisiones ni aprueba nada.
Un mediador usualmente intenta mostrar a cada parte las razones por las que perderían. Por ejemplo, le puede decir que usted (el demandante) no tiene un caso suficientemente robusto para la corte y puede decirle a su arrendador (el acusado) que podría perder mucho dinero si pierde el caso. La meta es que usted y el propietario lleguen a un acuerdo o resolución. Esto quiere decir que quizás tendrán que aceptar un punto medio, ganando menos dinero de lo que ganarían en un juicio, pero los acuerdos tienen beneficios:
Puede controlar el resultado; puede aceptar o rechazar el acuerdo.
Podría tardar menos que un juicio.
Recibirá el dinero inmediatamente; a veces puede ser difícil obtener el dinero que gane después del juicio de un tribunal.
¿Qué pasa en el juicio?
Antes del juicio: Asegúrese de llamar para corroborar la fecha y hora de su juicio. Llegue por lo menos 15 minutos antes. Su caso puede ser sobreseído si llega tarde. Si la fecha del juicio está en conflicto con algo muy importante, puede solicitar que la corte posponga o «aplace» el juicio. Ver Regla 503.3(b). Haga esta solicitud lo más pronto posible.
Cuando llegue al juicio, siéntese en la sala de audiencia. Los procedimientos varían de tribunal a tribunal. Normalmente, el tribunal iniciará con la lectura de la lista de casos del día. Conteste cuando mencionen su caso. Algunos jueces le preguntarán si está listo para proceder con su caso. Conteste «listo/a». El juez le preguntará al acusado la misma pregunta. La mayoría de los jueces explicarán el procedimiento que se usará en el juicio. Si usted está confundido acerca de cualquier cosa que el juez diga, o si tiene otras dudas, pregúntele al juez. Cuando empiece el juicio, el juez le pedirá a usted y a sus testigos que juren decir la verdad. También hará que el acusado jure antes de contar su versión.
Si tiene un juicio con jurado, antes de empezar a contar su caso, tanto usted como la persona que está demandando recibirán una lista de los nombres de los miembros potenciales del jurado. Se le permitirá cuestionar estas personas y luego decidir a cuáles no quiere en el jurado. Puede descalificar a tres por cualquier razón (a esto se le llama «desafío perentorio»). Puede descalificar a otros si demuestra al juez que hay algún hecho que por ley descalifica a una persona de poder servir como jurado o que convenza al juez que la persona es incapaz de ser jurado. Por ejemplo, puede descubrir que uno de los miembros potenciales del jurado es familiar cercano de la persona que está demandando. Este hecho normalmente sería suficiente para descalificar a esta persona y no contaría como uno de sus tres desafíos perentorios. Puede preguntar al juez cómo funciona esto si tiene alguna pregunta.
Usted tendrá la oportunidad de presentar su lado primero. Lea la declaración que preparó. Llame a sus testigos uno a la vez para declarar. Si tiene fotografías, pida a alguien que declare acerca de lo que muestra cada fotografía. Por ejemplo, si tiene fotografías de un artículo dañado, pida a alguien que testifique que la fotografía muestra fielmente la manera en que se veía el artículo cuando ocurrió el daño. Si tiene documentos, pida a alguien que declare acerca de lo que contiene cada documento. Este es el momento de mostrar al tribunal todo lo que haya traído con usted.
Tómese su tiempo para que el juez pueda entender los puntos que intenta demostrar. Si el juez no te entiende, o quiere que aclare algo, le puede hacer algunas preguntas. Podrá terminar su relato sin que le interrumpa la parte contraria.
Cuando termine con sus preguntas, la persona a quien ha demandado podrá dirigir preguntas a usted y a sus testigos.
Después de que usted y sus testigos hayan hablado, la persona a quien demanda explicará por qué opina que no debería pagarle, ya sea porque piensa que su historia es errónea o que pide demasiado dinero. También podrá terminar su relato sin interrupciones. Al terminar, usted puede dirigir preguntas a él y a sus testigos. El juez también puede hacerles preguntas.
Nota: Al dirigirse a los testigos, debe formular preguntas. No puede discutir con ellos ni hacer declaraciones. Si cree que la persona a quien demanda o sus testigos no están diciendo la verdad, formule preguntas que expondrán este hecho ante el juez.
Consejos generales:
Sea cortés y amable.
Siga el reglamento del tribunal.
Sea breve y vaya al grano.
Este no es el momento para «objetar» a todo lo que dice la otra parte. Alguien que no es abogado generalmente no puede respaldar sus objeciones con argumentos legales, y el juez sólo puede admitir argumentos legales. De hecho, algunos jueces de tribunales de justicia ni siquiera escucharán objeciones formales.
Muestre hechos al tribunal que demuestren que el acusado (propietario) le debe dinero, y cuánto le debe. Usted debe comprobarlo.
Después de que el juez haya evaluado los hechos de ambas partes, incluyendo los testigos, y todos han hecho todas las preguntas que necesitan, el juez decidirá quién gana el caso y el monto, de haber uno, que el ganador recibirá. Puede ser que el juez no tome una decisión en ese momento. Si necesita tiempo para pensarlo, le avisarán a usted cuándo tomarán una decisión.
Si usted o la persona a quien demanda ha elegido tener juicio con jurado, el jurado (no el juez) decidirá si ha ganado su caso. Si el jurado decide que usted ha ganado, también decidirá la cantidad de dinero que recibirá de parte de la persona a quien está demandando.
Gané mi juicio. ¿Cómo cobro el dinero que me debe el propietario?
Si ha convencido al juez o al juzgado que su versión de la historia es la correcta y que es acreedor a cierta cantidad de la persona a quien demandó, el jurado dictará un «fallo» a su favor. Pero esto no pone dinero en sus manos. A veces la parte más difícil de un caso es obtener su dinero. En la mayoría de los casos, la persona a quien demandó simplemente le pagará tras la sentencia a su favor. Si no lo hace, usted tendrá que tomar más medidas legales para hacer cumplir su sentencia.
Hay varias cosas que puede hacer para alentar al pago:
Presente un «Resumen de la Sentencia». Este es un documento que el secretario judicial puede preparar, y usted puede registrarlo en los registros de escritura de cada condado donde crea que el acusado tiene propiedades. Esto impone un gravamen de sentencia sobre toda la propiedad en el condado que pertenezca al acusado (excepto el hogar del acusado). Si el acusado intenta vender su propiedad, el nuevo comprador requerirá que el propietario pague el gravamen para asegurar un título claro. Usted puede obtener su dinero de esta manera, pero puede tardar mucho tiempo.
Solicite un «mandamiento ejecutivo» al secretario del tribunal de justicia. Este documento ordena al alguacil o sheriff incautar los bienes personales e inmuebles «no exentos» del deudor y venderlos en una subasta pública para pagar su sentencia. En Texas, mucho de lo que una persona promedio tiene en su propiedad está «exento». La propiedad exenta incluye el hogar de la persona y la mayor parte de su propiedad personal, hasta $50,000 en equivalente para una persona individual y $100,000 para una pareja de casados. Ver el Código de Propiedad de Texas 42.001. Pero un propietario casi siempre tiene propiedades que pueden venderse en una subasta, ¡como el departamento u hogar que alquilaban!
Intente un mandato de embargo. Esto requerirá un abogado porque las reglas en cuanto al embargo son complicadas. Ver Reglamento de Procesos Civiles de Texas 657 - 679. Este proceso permite obtener cualquier monto que se le debe a la persona a quien demandó. El tipo de dinero más común para el cual se utiliza una orden de embargo es una cuenta bancaria. Si sabe en qué banco tiene una cuenta la persona a quien demandó, puede regresar con el secretario judicial y obtener un mandato de embargo para forzar al banco a entregarte el dinero en la cuenta.
Si la sentencia es por una cantidad grande (como $5,000), tal vez pueda contratar a un abogado de cobro de deudas que le ayude y cobre con base en un porcentaje de la cantidad que consiguen cobrar.
La información anterior fue adaptada de «Cómo presentar una demanda en el tribunal de reclamos menores» por el Profesor Richard M. Alderman.
