Finalizar su contrato de alquiler (rescisión)
Siempre debe dar aviso si quiere dar terminación a su contrato de alquiler (aunque sea el fin del período de su contrato).
Casi todos los contratos de alquiler escritos dicen que al vencer la fecha del contrato, automáticamente se renueva de mes a mes a menos que una de las partes decida finalizar el contrato. Algunos contratos pueden admitir su renovación por el mismo plazo que el contrato original, pero son excepciones. Su contrato dirá con cuánta anticipación tiene que avisar si no quiere renovar su contrato. Normalmente son 30 o 60 días antes de la fecha de vencimiento. A continuación hay un formulario de Aviso de intención de no renovar el contrato que puede completar y entregar a su arrendador.
Si su contrato es de mes a mes, usualmente tiene que avisar un mes antes de que pueda dejar de pagar renta. A menos que el contrato diga lo contrario, el aviso puede permitir la finalización en cualquier día del mes, siempre y cuando la fecha de finalización sea al menos un mes después de la fecha del aviso. Si el contrato lo permite y el aviso finaliza la tenencia en un día que no corresponda al fin de mes o el inicio del período de la renta, el inquilino sólo necesita pagar la renta hasta la fecha de la finalización. Sin embargo, si la renta se paga más de una vez al mes, es suficiente dar un aviso de finalización con un plazo igual al plazo entre pagos. Por ejemplo, si paga su renta cada semana, usted o su arrendador sólo necesitan dar una semana de aviso por escrito para finalizar la tenencia.
Tanto el propietario como el inquilino pueden decidir no renovar el contrato por cualquier razón, a menos que el propietario tome represalias ilegales o discrimine.
Aviso de intención de no renovar el contrato
Mi arrendador me mandó un aviso de finalización. ¿Qué derechos tengo?
Si es el fin del período del contrato o es de mes a mes:
Debe recibir el aviso con al menos 30 días de anticipación (a menos que esté pagando cada semana, en cuyo caso sólo tiene que ser con siete días de anticipación).
Debe mudarse antes de que llegue la fecha de la finalización. Si no lo hace, el propietario le puede desalojar, lo cual hará que le sea difícil alquilar por años.
El propietario no puede discriminar ni tomar represalias contra usted. Si piensa que esa es la razón por la que está finalizando su contrato, lo puede demandar. Visite esas páginas en este sitio web para más información.
Si usted violó el contrato de alquiler:
Un propietario puede intentar terminar el contrato si no paga la renta a tiempo, rompe las reglas, o rompe el contrato de otro modo.
Aunque el propietario finalice su contrato (o su derecho de posesión), tiene el derecho de refutar la decisión del propietario y quedarse en su casa o departamento. Si no se muda, el propietario se verá obligado a presentar una demanda para el desalojo, y un juez o jurado decidirá si el propietario tiene derecho a finalizar el contrato. El propietario no puede desplazarle físicamente del inmueble a menos que una demanda para el desalojo haya sido presentada apropiadamente y se haya emitido una sentencia contra usted. Vea Desalojo para más información.
Creo que el propietario está discriminando o tomando represalias.
Un propietario no puede finalizar un contrato o no renovarlo por razones de represalias (ver Represalias) o por razones de discriminación (ver Discriminación). Si un propietario toma represalias contra usted ilegalmente o discrimina en su contra, usted tiene un claro derecho a levantar una demanda por desalojo injusto, daños reales, honorarios del abogado, sanciones legales y otros daños. La Ley de Vivienda Justa permite que un inquilino demande a un propietario por daños por discriminación ilegal.
Si usted vive en vivienda subsidiada, federalmente subsidiada, o financiada con Créditos de impuesto sobre la vivienda para personas de bajos ingresos, tiene derechos adicionales.
Un inquilino que vive en vivienda subsidiada, federalmente subsidiada o financiada con créditos de impuestos sobre la vivienda para personas de bajos recursos tiene una protección adicional para la renovación de su contrato. El propietario debe tener causa justificada para finalizar o no renovar el contrato. Esto por lo general quiere decir que el inquilino debe haber cometido una o más violaciones serias del contrato o varias infracciones menores.
¿Qué puedo hacer si quiero finalizar el contrato antes de su fecha de vencimiento?
Si hay un problema con el departamento o casa que le dificulta vivir ahí, puede mudarse temprano de manera legal. Busque en este sitio web el problema específico que esté experimentando; escríbalo en el campo de búsqueda o haga clic sobre el tema en el menú lateral (ej. reparaciones). Si se está mudando y no es por una razón aprobada que permita la finalización temprana, puede intentar negociar con el propietario. Debe revisar bien el contrato de alquiler para ver qué dice respecto a una tarifa de realquiler por mudarse antes. Si usted firmó un contrato modelado del Texas Apartment Association, el párrafo 10 de ese contrato de alquiler debe indicar el monto de la tarifa de realquiler por finalización temprana.
Algunos propietarios le permitirán pagar un mes de renta y renunciar al depósito para terminar el contrato antes de tiempo, pero puede intentar negociar un acuerdo que se ajuste a sus necesidades. Si hace un trato con su arrendador, consiga el acuerdo (cuyo nombre legal es cesión) por escrito, firmado y fechado por ambos, para comprobar que usted no es responsable bajo los términos del contrato.
Aun si no llegan a un acuerdo, debe entregar al propietario un aviso de que se mudará. Si se le notifica con anterioridad, podrá encontrar a otro inquilino para reemplazarle más rápido tras su partida. La ley de Texas requiere que los propietarios intenten localizar otro inquilino para asumir el contrato (a esto se le llama obligación de mitigar). También puede encontrar usted a alguien más que alquile el inmueble para reducir su responsabilidad siempre y cuando el propietario apruebe a la persona.
¿Qué consecuencias tiene finalizar el contrato antes de tiempo sin razón?
Si no tiene una excusa legal para finalizar el contrato antes de tiempo, tendrá la responsabilidad de pagar el resto de los pagos de la renta hasta terminar el plazo del contrato, o hasta la fecha en que el propietario cambie el nombre del inquilino en el contrato. Si el contrato permite una tarifa de realquiler, el propietario también puede cobrarle la tarifa de realquiler especificada en el contrato. También puede cobrar por daños a la propiedad que excedan el desgaste normal. Si un inquilino parte antes de tiempo, y el depósito del inquilino no es suficiente para costear los gastos, los propietarios a veces toman otras acciones para cobrar, y reportan a las agencias de crédito si sus intentos de cobro no resultan exitosos.
Si usted quiere finalizar antes de tiempo, trate de elaborar un acuerdo con su arrendador. Si hacen un trato, consiga el acuerdo (cuyo nombre legal es cesión) por escrito para comprobar que usted no es responsable bajo los términos del contrato.
Por lo menos debe entregar al propietario un aviso de que se mudará. Si se le notifica, podrá encontrar a otro inquilino para reemplazarle más rápido tras su partida. La ley de Texas requiere que los propietarios intenten localizar otro inquilino para asumir el contrato (a esto se le llama obligación de mitigar). También puede usted encontrar a alguien más que alquile el inmueble para reducir su responsabilidad siempre y cuando el propietario apruebe a la persona.
El propietario podría cobrarle una cuota por realquilar la vivienda al siguiente inquilino si usted se va antes del fin del plazo del contrato, si el contrato permite tal cuota.
Algunos propietarios cobrarán una «tarifa de realquiler» por tener que preparar la vivienda para realquilar a otro inquilino. Las tarifas de realquiler están autorizadas en el contrato modelo estándar de Texas Apartment Association (Asociación de departamentos de Texas, TAA). La tarifa de realquiler debe ser una cantidad justa para cubrir gastos reales para obtener un nuevo inquilino y no pueden ser infladas injustamente. TAA usualmente fija esta tarifa en el 85 por ciento de un mes de renta.
¿Qué pasa con mi contrato si cambia de propietario?
Si el propietario vende, fallece o transfiere la propiedad, el nuevo dueño debe honrar su contrato de alquiler y cualquier otro contrato que usted haya hecho con el dueño o gerente original, a menos que el contrato de alquiler especifique que el contrato terminará en esos casos. Esta es otra buena razón para siempre tener acuerdos importantes por escrito, firmados y fechados.
Si la propiedad se embarga, la ley federal llamada Protecting Tenants at Foreclosure Act (Ley de protección del inquilino ante el embargo) requiere que el nuevo dueño honre el plazo restante del contrato y entregue al inquilino una notificación de desalojo al menos 90 días antes de presentar una demanda para el desalojo. Si el comprador en la ejecución hipotecaria decide usar la propiedad como vivienda personal, estas protecciones no se aplican.
