Solicitudes y depósitos
Siempre debe dar aviso si quiere finalizar su contrato de alquiler (aunque sea el fin del plazo de su contrato).
Austin Tenants Council (Concejo de Inquilinos de Austin) aconseja buscar la siguiente información en una solicitud:
Cuánto tiempo tiene el propietario para reembolsar el depósito en caso del rechazo de la solicitud;
El número de la unidad que busca alquilar;
El monto del depósito de garantía;
La fecha de mudanza y la duración del contrato de alquiler;
Los nombres de todas las personas que vivirán en la unidad, incluyendo niños;
Si se permiten mascotas y el monto del depósito por mascotas;
Si el propietario paga cualquiera de los servicios públicos;
Documentación escrita de cualquier compromiso verbal ofrecido por el gerente o agencia de alquiler, tales como «el agente pintará la unidad antes de la fecha de mudanza» o «se limpiará la alfombra»; y
Cualquier otra información que se use para completar el contrato de alquiler.
También debe buscar el costo mensual del alquiler, la fecha límite para el pago, y el monto de la cuota de retraso.
Primero investigue
Es mejor no presentar una solicitud a menos que esté seguro de querer alquilar el departamento. Para más consejos acerca de qué buscar cuando esté llenando su solicitud, visite este sitio web del Austin Tenants Council. Una vez que firme el contrato y entregue dinero al propietario, puede ser difícil negociar o cancelar. Hay leyes que pueden ayudarle a recuperar su dinero si cancela, pero como la cantidad es pequeña, no se acostumbra tomar acción legal. El mejor plan es conocer al propietario y la propiedad primero. Vea Antes de Firmar el Contrato de Alquiler.
El propietario debe decirle sus criterios de selección de inquilinos
Los criterios de selección de inquilinos son como una lista de verificación para un arrendador. Si usted, el inquilino, cumple todos sus criterios, deben acceder a arrendarle. Se requiere de los propietarios proporcionar a los solicitantes con avisos por escrito de sus criterios para la selección. Por ejemplo, el propietario puede rechazar una solicitud por el historial criminal de un solicitante, historial de alquiler, ingresos, o calificación crediticia. Con esta notificación obligatoria, usted puede darse una idea sobre su elegibilidad antes de presentar una solicitud. Le pueden pedir firmar un documento que diga que recibió el aviso de los criterios de selección del propietario. Puede aprender más sobre esto en TexasLawHelp.org.
Recuerde que el propietario puede quedarse con la cuota de solicitud aunque rechace la solicitud. Existe una excepción: si el propietario no le indica los criterios de selección por escrito, y rechaza su solicitud, el propietario debe reembolsar la cuota de solicitud y el depósito. Sección 92.3515 del Código de Propiedad.
Revise su historial de crédito
Cuando presente una solicitud de alquiler, el propietario probablemente revisará su historial de crédito. Por esto es buena idea conocer su situación antes de empezar a buscar una vivienda. Hay tres agencias grandes de información de crédito (Experian, Equifax, Transunion). El sitio oficial donde puede recibir una copia gratis de su informe de crédito una vez al año está en www.annualcreditreport.com. Para consultar acerca de cómo corregir errores en su historial de crédito y entender sus resultados, visite esta página sobre Derechos Crediticios en Texas del Austin Tenants Council. Es prudente intentar corregir cualquier problema o error en su historial antes de empezar a llenar una solicitud de alquiler. Muchos propietarios revisan puntajes de crédito con una o más de estas compañías además de consultar servicios de filtración de inquilinos como Tenant Tracker, que muestran historiales criminales y de desalojo.
¿Qué es un depósito de solicitud?
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Un propietario puede pedir o requerir un depósito para apartar una propiedad. A esto se le llama depósito de solicitud o «depósito de reservación». Cuando entregue un depósito de solicitud a un propietario, esto le indica que planea firmar el contrato de alquiler si el propietario aprueba su solicitud. Si el propietario aprueba su solicitud, el depósito de solicitud normalmente se convierte en un depósito de garantía. Si el propietario aprueba su solicitud y usted cambia de parecer y decide no alquilar su propiedad, la mayoría de los propietarios se quedarán con el depósito de solicitud. Si un propietario rechaza su solicitud, debe reembolsar el depósito de solicitud.
¿Qué es una cuota de solicitud?
Una cuota de solicitud es una cuota no reembolsable que es posible que deba pagar al presentar su solicitud. Por lo general cubre los gastos de procesar su solicitud y verificar sus antecedentes. Vea ¿Tengo que pagar una cuota de solicitud para alquilar? de texaslawhelp.org para más información.
Los depósitos de solicitud son distintos a los depósitos de garantía y a las cuotas de solicitud.
Los depósitos de solicitud no se consideran depósitos de garantía porque no hay contrato de alquiler entre el inquilino y el propietario en este momento. El solicitante aún no es inquilino, así que las reglas para un depósito de garantía no aplican. Una vez que usted y el propietario firmen el contrato de alquiler, el depósito de solicitud puede convertirse en parte o en la totalidad del depósito de garantía, o puede considerarse como parte de la renta. Puede hallar más información acerca de cómo se regulan los depósitos de solicitud en el Subcapítulo I, Capítulo 92 del Código de Propiedad de Texas.
El depósito de solicitud es aparte de la cuota de solicitud que cobrará el propietario. Las cuotas de solicitud son para pagar por el procesamiento de la solicitud, así como el costo de la verificación de antecedentes. Las cuotas de solicitud por lo general no son reembolsables, excepto cuando el propietario no le informa sobre sus criterios de selección de inquilinos (ver arriba).
¿Qué es un depósito de garantía?
Un depósito de garantía es un monto que el inquilino paga al propietario al instalarse en la propiedad alquilada. Le proporciona cierta protección al propietario en caso de que la propiedad en alquiler sufra daños, o en caso de alguna otra falta de parte del inquilino. Si usted cumple los términos del contrato y no daña la propiedad, recuperará su depósito de garantía cuando se mude a otro lugar. Ver la página de depósitos de garantía para más información.
Un depósito de garantía no es lo mismo que un depósito de solicitud o alguna otra cuota. Un pago de alquiler adelantado (como el costo del primer o último mes) tampoco es un depósito de garantía.
¿Cuánto tiempo tiene un propietario para responder a una solicitud?
La ley establece que un solicitante se considera rechazado si el propietario no da aviso de su aceptación a los siete días a partir de la fecha en que la persona presenta una solicitud de alquiler completa. Si el propietario no le proporciona al solicitante una solicitud de alquiler, se considera que el solicitante ha sido rechazado siete días después de que el propietario acepta el depósito de solicitud. Ver Código de Propiedad de Texas 92.352.
La ley no impone una fecha límite específica para que un propietario reembolse el depósito tras el rechazo de un solicitante. Pero muchos formularios de acuerdos indican que un propietario tiene 30 días para reembolsar un depósito de solicitud tras un rechazo.
¿Qué pasa con el depósito de solicitud si cambia de parecer y decide no alquilar esa unidad?
Esto estará determinado por los términos de la solicitud de alquiler que usted firmó. La solicitud de alquiler probablemente diga que si usted es aprobado pero no se instala en la unidad, renuncia a la solicitud de alquiler (el propietario se queda con el depósito). La Solicitud de Alquiler de la Texas Apartment Association (Asociación de Departamentos de Texas) especifica que si un solicitante no firma el contrato a los tres días de la fecha en que el propietario aprobó al solicitante, el propietario puede quedarse con el depósito de solicitud como daños liquidados. Aun si no existe un contrato escrito, un propietario puede considerar suyo un depósito de solicitud si usted, solicitante, decide más tarde no alquilar de ese propietario. Por estas razones, nunca pague un depósito de solicitud si no está completamente seguro que se mudará a esa unidad si su solicitud es aprobada.
CONSEJO: Si cree que es posible que cambie de parecer, espere a ver si el propietario le rechaza o no se comunica con usted. Recuerde, si el propietario le rechaza primero (o no le contacta en menos de 7 días), el propietario tiene que reembolsar el depósito de solicitud en su totalidad.
Negocie el depósito de solicitud con anticipación
Si no está seguro si se mudará a la unidad si su solicitud es aceptada, puede tratar de negociar pagar únicamente una cuota de solicitud. También puede intentar negociar con el propietario y pedirle que incluya una declaración en la solicitud de alquiler que indique que puede quedarse solamente con un porcentaje del depósito, dependiendo de cuánto tarde usted en responder. (Por ejemplo, si cambia de parecer en 24 horas, adquiere sólo el 25% del depósito; después de 48 horas adquiere el 50%.)
Negocie el reembolso de su depósito de solicitud
La mayoría de los propietarios no reembolsan la cuota de solicitud (a menos que se requiera por ley, como se mencionó anteriormente), pero a veces pueden reembolsar parte de un depósito de solicitud. Explique las razones por las cuales no le gustó el lugar, y si el propietario es decente puede reembolsar su depósito en parte o por completo.
El propietario se quedó con mi dinero injustamente
Si el propietario se queda con su depósito de solicitud o cuota de solicitud de manera ilegal, debe mandarle al arrendador (gerente, empresa gestora y/o dueño) una carta de demanda explicando por qué es ilegal y exigiendo el reembolso del depósito o cuota. Aquí hay un formato de carta de demanda que puede llenar con la información específica a su situación (gracias a Austin Tenants Council). Si requiere asistencia para llenar este formulario, vea la sección de Carta de demanda.
Si no puede llegar a un acuerdo justo con el propietario, puede llevar al propietario ante un tribunal de justicia (también conocido como tribunal de la paz). Si usted es inquilino de bajos recursos, puede ser acreedor a asistencia legal gratuita (para más información, vea la sección de Recursos).
Si el propietario se queda con su depósito o cuota de solicitud de mala fe, el Código de Propiedad de Texas indica que el propietario está obligado a pagarle $100, tres veces la cantidad injustamente guardada, y sus cuotas de abogado y gastos de tribunal. Sección 92.354 del Código de Propiedad.
Si un propietario rechaza su solicitud, debe regresarle su depósito de solicitud sin demora de acuerdo con los términos de la solicitud de alquiler. Si usted rechaza la unidad de alquiler, puede aún ser acreedor a la cantidad completa o en parte de su depósito, dependiendo de los términos de la solicitud de alquiler.
Carta de demanda
Puede usar este formato de carta para exigir que el propietario le devuelva su depósito de solicitud. Complete la carta con la información específica de su experiencia. Una vez completa, la puede mandar al gerente de la propiedad, la empresa gestora, o el dueño de la propiedad.
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Es más fácil, menos costoso, y más rápido resolver un problema sin involucrar al tribunal. Pero si el propietario es obstinado y no le devuelve su dinero, puede demandarlo en el tribunal de justicia. La demanda debe presentarse ante el tribunal de justicia en el precinto en el condado en el cual se ubica la propiedad en alquiler.
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Llevar al propietario ante el tribunal
Puede utilizar el siguiente formulario para presentar una demanda ante el tribunal de justicia, también conocido como tribunal de la paz. Si el propietario se queda con su depósito de solicitud de mala fe, usted es acreedor a $100, tres veces la cantidad injustamente guardada, y sus cuotas de abogado y gastos de tribunal.
En el tribunal de justicia, no se pueden ganar más de $20,000, y los tribunales de justicia a veces simpatizan con los propietarios porque frecuentemente ven desalojos en sus cortes. Sin embargo, es más fácil representarse a uno mismo ante el tribunal de justicia (no se necesita ser abogado para hacerlo), es menos costoso presentar la demanda, y el juicio tendrá lugar más rápido que en otras cortes.
